三大城市群,过去这五年,为什么京津冀楼市表现最差?

来源: 洋房姐姐 2020-10-15 17:02:52

  2016年,是中国楼市一个很特殊的年份。

  2016年3月25日,深圳和上海同一天出台调控政策,其中“沪九条”堪称史上最严。

  2016年9月30日,北京出台“930新政”,次年“317新政”认房又认贷,进一步收紧房贷。

  也就自2016年9月30日起,全国几十个城市掀起新一轮调控潮,从一线城市一直延伸至三四线城市。

  五年过去了,调控仍在不断打补丁。

  这次,我们围绕京津冀、长三角、珠三角,中国东部三大城市群,回顾过去五年房地产的浮浮沉沉,本文是京津冀篇。

  唯有北京稳住了

  最近这段时间,围绕京津冀楼市,有几条热点新闻,比如石家庄“房价跌回三年前”,环京“房价腰斩”,天津“房价1平米降5000元”。

  如果要对比三大城市群过去5年楼市的表现,京津冀的确表现是相对更差的。

而在京津冀,北京绝对是区域楼市的发动机。北京表现好,环京才有希望,北京如果差点,环京也难有起色。

  北京自2017年317新政后,房贷空前收紧,得不到资金的注入,楼市表现自然好不了。社科院数据显示,2019年底,北京房价较2017年高点下跌两成。

  2020年,北京楼市依然稳中走低,1-9月份,新房成交均价下降6%,金九银十稍有回暖。

  值得一提的是,在北京的石景山古城区域,出现了类似燕郊的“售楼处一条街”,原首钢区域旧改后,楼盘扎堆入市,竞争加剧。地处五环内,这片区域实际表现还不错,但其他区域表现就没那么好了。

  2017年,北京楼市的变化,除了推出317新政,另一个最值得关注的变化就是土地供应:限竞房地块明显增加,纯商品房地块少之又少。

  正是这种土地供应结构的变化,让我们看到,眼下北京楼市正在撕裂,一边是刚需盘滞销,只得跟风降价,一边是豪宅大卖,涨价动能很强。

  以亦庄区域为例,自2017年以来,这里供应了10个项目,其中9个都是限竞房。这片区域限竞房销售压力巨大,各大项目都想在今年清库存,降价是唯一的办法。

  豪宅项目由于其稀缺性,比如海淀,已经多年没有高端项目入市了,国庆前后,某豪宅项目就大卖,价格也有所上涨。

  不过,豪宅终究是少数人的菜,对于广大刚需来说,判断未来房价走势,限竞房市场才是根本。按照以目前的去化进度,至少还需要一年才能消化掉,到时候北京楼市供应结构彻底转变,限竞房退出,商品房跟上。

  也就是说,北京楼市,在明年下半年才会有回暖迹象。

  环京——看北京脸色

廊坊的三河(燕郊)、香河,大厂,固安,这片环京区域楼市永远不缺话题。而过去五年,这里不再是投资炒房的天堂,而是一片冷清。

  现在的环京楼市,就是冷,而且根本看不到明显好转的迹象。

  三河市的燕郊,曾经房价摸高至近4万元,但现在低于1.8万元的房子比比皆是,燕郊燕顺路的“售房一条街”,很多售楼处基本是无人问津。

  如果没有社保门槛,在这里买套房,在北京上班,过双城生活倒是很多北京上班族还不错的选择。但廊坊不是北京,城市竞争力有限,愿意落户或者交3年社保的人可并不多,房价下跌也就成必然。

  与燕郊相比,大厂固安永清等地跌得更惨。永清房价最高的时候达到了2.2万元,但现在永清房价已经跌至8000元以下,跌去了6成多,二手房成交价更有低于7000元的,是整个环京区域跌得最狠的。

  永清当年房价上涨,跟2014年新机场开建有直接关系,从永清驱车,20分钟即可抵达北京南五环。但问题是永清位于北京正南,北京南城相比东城要逊色得多,相比较燕郊30分钟直达国贸CBD,一个新机场要带动临空经济圈还需要相当长的时间。

  归根结底,环京楼市完全靠北京的需求撑着,而这些人是不会舍北京而去环京缴社保找工作落户的,这就注定了,调控落下,房价必跌。

  天津——海河英才计划吸引力有限

  2020年,天津万科某楼盘,从2.8万降至1.9万,老业主们不干了。这只是天津楼市的一个缩影。

  京津冀的两大支点之一,天津楼市表现也不好。

海河英才计划也没能给天津带来多少人气,自去年开始,天津在售楼盘有过两轮明显的降价,郊区盘跌幅最狠的超过30%。

  而天津的二手房或许才更具代表性,过去5年,天津二手房有过两次明显的下跌过程,自2017年4月至2018年1月,以及2019年下半年到现在。不过,天津的二手房由于地段优势,跌幅较小,但成交量实在有限。

  天津楼市这般表现,根本原因是供过于求,贝壳天津的二手房挂牌量已近15万套,相比2019年翻了一倍还多。新房市场,天津还在加大土地供应,未来新房市场预计也难有起色。

  2018年推出的海河英才计划,也并未给天津带来多少需求,2019年天津常住人口仅增加2.23万人。

  缺乏吸引力的重要原因在于天津第三产业发展滞后,重工业的标签始终存在,薪酬不具吸引力。

  天津两大名校,天津大学和南开大学的毕业生,也很少有愿意留在天津工作的。

  现在天津打算进一步加大人才吸引力度,深入推进海河英才计划,但根儿还在产业上,天津还得再努力。

  石家庄——协同发展最尴尬

  河北的石家庄,楼市有过一段幸福时光,但最新的房价也跌回了三年前。

  在全国各大省会城市中,石家庄GDP虽然表现不咋地,但房价却是位列前茅。在北京楼市最滋润的时候,石家庄总能分一杯羹。

  北京调控来袭,石家庄房价也失去了根基,根本原因是这座城市的基本面乏善可陈。在成都郑州南京杭州合肥等城市借着产业升级的东风迅速崛起之时,石家庄的产业一直未有明显转型升级。

  2017年是石家庄楼市最高光的时刻,北京限购后,需求外溢,石家庄楼市均价达到1.8万元,部分项目高达2.3万元。石家庄的房价和GDP却并不相称,2017年石家庄房价在省会城市中排名第7,但GDP仅排名第13,且处于下跌通道中。

  一个简单的对比,2017年石家庄房价超过成都30%,但GDP却连成都的一半都不到,足够夸张吧?

但是好景不长,北京调控根本停不下来,环京下跌,远处的石家庄也不能幸免。2017年在石家庄买房的,到如今,全部亏损,无一幸免,那些杠杆入市的炒房客,情况更糟糕。

  在京津冀协同发展的格局中,石家庄离北京最远,比如北京外迁的产业,大多落地廊坊保定,现在又有个雄安新区,竞争激烈得很。在河北省,唐山也是个不得不提的城市,GDP超过石家庄,工业基础更好,房价这几年也一直在涨,吸引了河北省内不少的购买力。

  一个城市房地产要表现好,产业和人口才是根本。产业方面,石家庄传统的钢铁纺织制药等企业迁出,环境改善后却没有及时布局新兴产业。

  石家庄也很难留住人才,北边有北京,南边有个越来越强的竞争对手——郑州,河北南部的邢台和邯郸人越来越喜欢去郑州。

  石家庄的落户门槛是最低的,但产业如此,石家庄的吸引力比较一般。石家庄的潜力在于城镇化空间,城区人口相比总人口比例在省会城市中是偏低的,这部分人如果进城并留住,石家庄楼市才有希望。

  楼市、人口、产业是相辅相成的,缺了一环都很难办,石家庄要稳住房价就要留住人,要留住人,就得有更多更好的就业机会,他们买了房子也不希望房价下跌。

  石家庄房价,直到今年才算是稳定住,或许此刻才腾出精力真正思考城市高质量发展的问题了。

  与长三角和珠三角相比,京津冀楼市受政策影响更大,是典型的政策市,尤其是北京楼市的政策风向。随着北京楼市供需结构的转变,土地供应策略倾向于纯商品房,限竞房库存逐渐消化,北京楼市或有望在明年迎来转机。

  宏观层面,北京自贸区正在提速。在自贸区的文件中,数字经济的被频繁提及,未来北京不仅是政治文化中心,更是经济中心。现在京津冀协同发展提速,北京自贸区政策出台,这股“东风”或至关重要。

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